Novinkou s účnnosťou od 01.05.2014 je možnosť uzatvorenia nájmu, a to na tzv. „Krátkodobý nájom bytu“ podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie však na dva roky, a to maximálne dvakrát predĺžiť na ďalšie dva roky(dokopy teda 6 rokov).
Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:
- údaje o zmluvných stranách, (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa, obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať
- označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
- popis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
- určenie doby nájmu,
- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.
Dôležité je taktiež určenie doby nájmu a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Predmet nájmu je možné prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Zmluvné strany si dohodnú aj výšku a spôsob platieb, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku.
Zmluvné strany si v nájomnej zmluve o krátkodobom nájme môžu určiť aj peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia alebo spôsobenia škody. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.
- Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
- nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
- nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
- nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
- je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
- Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
- došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
- mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu
- alebo je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť. Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Výpovedná lehota môže byť skrátená až na jeden mesiac (oproti trom mesiacom podľa Občianskeho zákonníka, ktoré nie je možné skrátiť). Ak je dôvodom výpovede poškodzovanie bytu, neplatenie nájomného alebo nespôsobilosť bytu na jeho riadne užívanie, môže byť výpovedná lehota skrátená, a to na 15 dní.
Pri tomto novom zákone je už možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia sú upravené v zákone, ale je možné si ich dohodou v zmluve rozšíriť o ďalšie. Okrem toho je po novom možné, aby si zmluvné strany dohodli vlastné výpovedné dôvody, a to aj iné než ustanovuje zákon o krátkodobom nájme bytu. Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona o krátkodobom nájme, podľa ktorého, ak niektorá zo zmluvných strán napadne výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu. Podľa Občianskeho zákonníka je totižto nevyhnutné čakať dovtedy, kým súd o veci právoplatne rozhodne. Takže po novom bude napriek podanej žalobe možné vypratanie bytu exekútorom.
Aj naďalej platí, že každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať na miestne príslušnom úrade o registráciu. Ak ste ako prenajímateľ túto povinnosť nesplnili, bude sa vaša nájomná zmluva posudzovať podľa starých ustanovení Občianskeho zákonníka.
Autor článku:
Lukáš Sopko, realitný maklér a konateľ realitnej kancelárie Diamond Reality, s.r.o. so sídlom v Košiciach
